Inspección Técnica de Edificios (ITE)

La ITE en 4 pasos:

1. Qué edificios tienen que pasar una ITE?

  • Edificios plurifamiliares de viviendas y determinados viviendas unifamiliares, todos ellos de más de 45 años de antigüedad.
  • Edificios o viviendas de los edificios que se quieran acoger a ayudas públicos para el fomento de la rehabilitación.

2. El Informe de Inspección Técnica.

El informe es emitido por un técnico  en base a la inspección visual realizada de los elementos comunes del edificio. Se elabora según un modelo normalizado y contiene la información siguiente:

  • Identificación del edificio y de su estado de conservación, indicando las deficiencias detectadas y su calificación, que puede ser “leve”, “importante”, “grave” o “muy grave”.
  • Recomendaciones para conseguir mejoras de accesibilidad, sostenibilidad y eficiencia energética en el edificio, así como indicaciones para su correcto mantenimiento y conservación.

3. El Certificado de Aptitud.

Una vez la Propiedad dispone del Informe ITE, tiene un plazo máximo de 4 meses para solicitar el Certificado de Aptitud a la Agencia de la Vivienda de Cataluña. La vigencia y el tipo de Certificado de Aptitud estará en función de la calificación de las deficiencias identificadas del informe.

Las deficiencias graves o muy graves identifican la existencia de riesgo inminente para las personas o bienes y, en consecuencia, hace falta que la Propiedad encargue la adopción de medidas cautelares y urgentes de seguridad con carácter previo a la ejecución de las obras de reparación.

4. Obligaciones de la Propiedad

  • Encargar el Informe de inspección técnica a un técnico y facilitar el acceso a las viviendas y otras entidades del edificio para permitir la inspección de los elementos comunes.
  • Solicitar el Certificado de Aptitud a la Agencia de la Vivienda de Cataluña.
  • En caso de existencia de deficiencias cualificadas como “importantes”, “graves” o “muy graves”, encargar las Inspecciones de Verificación a un técnico en los plazos que indique el informe ITE.
  • Si el informe ITE compilación la existencia de deficiencias, encargar un Programa de Rehabilitación, aprobarlo y constituir una reserva económica específica para las obras de reparación.
  • Llevar a cabo las obras necesarias para enmendar las deficiencias y garantizar el buen estado de conservación y mantenimiento del edificio.
  • Constituir el Libro del Edificio a partir de la documentación generada por la Inspección Técnica.

Preguntas frecuentes

¿Qué finalidad tiene la inspección técnica de edificios de viviendas (ITE) y cual es su procedimiento?

El objetivo principal es fomentar la cultura del mantenimiento de los edificios de viviendas y facilitar a su Propiedad el conocimiento del estado en que se encuentran, así como de las posibilidades de mejora, para que pueda programar las actuaciones y acordar la aportación de los fondos necesarios para la rehabilitación, conservación y adecuación de las viviendas a los requerimientos que regula la normativa vigente.

La inspección técnica de los edificios de viviendas (ITE) es una inspección visual del edificio realizada por un técnico competente que tiene por objeto determinar su estado en el momento de la inspección y orientar a los propietarios en las actuaciones a realizar para cumplir el deber de conservación y mantenimiento. En ningún caso tiene por objeto detectar vicios ocultos.

Procedimiento:

1. Inspección técnica visual de los elementos comunes  del edificio que hace un técnico competente bajo el encargo de la Propiedad.

2. Redacción del Informe de la Inspección Técnica del Edificio (IITE) por parte del mismo técnico.

3. Emisión del Certificado de Aptitud (CA) por parte de la Administración.

4. En función del tipo de deficiencias del informe IITE: la redacción de Informes de Verificación por parte de un técnico que acrediten que el Certificado de aptitud mantiene su vigencia.

5. Si el edificio tiene deficiencias: elaboración de un Programa de Rehabilitación para su reparación, supervisado por un técnico.

6. Formalización del libro del edificio por parte de la Propiedad.

¿Qué edificios deben pasar la ITE?

Los edificios con uso de vivienda, siempre que se cumpla cualquiera de los siguientes supuestos:

  • Todos los edificios donde haya uso de vivienda deben someterse a inspección técnica antes de los 45 años de antigüedad.
  • Si lo determinan programas u ordenanzas locales que deben respetar, como mínimo, lo que establece la normativa vigente.
  • Si el edificio o las viviendas del edificio deben acogerse a programas públicos de ayudas para el fomento de la rehabilitación.

Están exentos de pasar la ITE los edificios para los que se haya iniciado el expediente de declaración de ruina .

Los edificios de viviendas unifamiliares que dispongan de cédula de habitabilidad vigente en el momento de alcanzar el plazo de antigüedad de 45 años no tendrán la obligación de presentar el informe de la inspección técnica del edificio hasta la fecha que caduque la cédula.

En el caso de edificios que lleven a cabo rehabilitaciones integrales, y dispongan de licencia de primera ocupación, el plazo de antigüedad de 45 años de la obligación de pasar la inspección técnica se inicia a partir de la fecha de finalización de las obras de rehabilitación integral que fije el certificado final de obra y habitabilidad.

¿Cómo determinar la antigüedad de un edificio?

Se determina de acuerdo con el año de construcción que consta en el catastro (solo se debe introducir la dirección del edificio en la web del catastro). En caso de que no conste, se puede acreditar la antigüedad por otros medios admitidos en derecho. (El certificado de final de obra o certificado de primera ocupación es el documento más habitual que se pueden conseguir en los archivos municipales para certificar la fecha de construcción).

¿Cómo determinar la antigüedad de un edificio?

Se determina de acuerdo con el año de construcción que consta en el catastro. Solo introduciendo la dirección del edificio, se puede obtener la información a través de la web del catastro. En caso de que no conste, se puede acreditar la antigüedad por otros medios admitidos en derecho. (El certificado de final de obra o certificado de primera ocupación es el documento más habitual que se pueden conseguir en los archivos municipales para certificar la fecha de construcción).

¿Quién es el responsable de encargar la ITE y quién asume su coste?

La obligación de someter a los edificios de viviendas a la inspección técnica corresponde a los propietarios; en el caso de edificios en régimen de propiedad horizontal, en la comunidad de propietarios. Realizar la ITE es una obligación legal para aquellos edificios de más de 45 años.

Las personas propietarias y los ocupantes deben facilitar el acceso a las viviendas y otras entidades en el momento de la inspección, con el fin de posibilitar la inspección del edificio.

El coste económico derivado de la inspección técnica corre a cargo de los propietarios del edificio. En caso de que los propietarios no puedan asumirlo, las administraciones públicas pueden subvencionar el coste de la ITE si piden ayudas para financiar las obras de rehabilitación correspondientes y les son otorgadas. La falta de recursos no exime a la propiedad de la obligación de hacer la ITE.

¿Qué es el informe de inspección técnica de los edificios y qué obligaciones tiene la propiedad una vez recibido el informe?

Es un documento normalizado, aprobado por la Agencia de la Vivienda de Cataluña que describe las características generales del edificio, en el que el técnico debe hacer constar su estado de conservación y describir y calificar las posibles deficiencias aparentes, constructivas o funcionales que pueden afectar a los elementos comunes del edificio, aunque se tenga que acceder por zonas.

El IITE contiene la siguiente información:

Identificación y estado de conservación del edificio:

  • Identificación del edificio: descripción, croquis y fotografías.
  • Identificación del técnico redactor.
  • Características generales del edificio: descripción del envolvente (fachadas, medianeras, cubiertas, patios, etc.) y descripción normalizada de los sistemas constructivos y las instalaciones del edificio.
  • Estado de conservación del edificio: apreciación y calificación de las deficiencias detectadas.

Recomendaciones de mejoras:

  • Para un correcto mantenimiento y conservación: información sobre las acciones que hay que llevar a cabo para un mantenimiento adecuado del edificio, incluida su periodicidad.
  • Para la mejora de la sostenibilidad y la ecoeficiencia: posibles actuaciones de mejora de la *envolvent del edificio para reducir su demanda energética (mejora del aislamiento térmico de fachadas, cubiertas o patios, sustitución de ventanas, etc.), propuestas de mejora de las instalaciones comunitarias para aumentar su eficiencia, etc.
  • Para las condiciones básicas de accesibilidad: recomendación de intervenciones técnicamente viables que permitan lograr la mejor adecuación posible del edificio a las condiciones básicas de accesibilidad universal y no-discriminación de las personas con discapacidad (eliminación de desniveles, colocación de ascensores, etc.).

Las obligaciones de la propiedad tras recibir el informe son:

  • Presentar directamente, o mediante un/a representante autorizado, el informe de la inspección técnica ante la Agencia de la Vivienda de Cataluña a fin de solicitar el certificado de aptitud correspondiente, en un plazo máximo de cuatro meses a partir de la fecha de cierre del informe técnico. En caso de que no se presente el informe de inspección técnica dentro de este plazo, la Agencia de la Vivienda emitirá una resolución de inadmisión de la solicitud del certificado de aptitud por haber transcurrido más de cuatro meses desde la fecha de cierre del informe.
  • Ejecutar de forma inmediata y urgente la adopción de las posibles medidas cautelares requeridas en el informe en el supuesto de que éstas no se hayan ejecutado anteriormente.
  • Aprobar un programa de rehabilitación cuando se hayan detectado deficiencias que requieran la supervisión por parte de profesionales técnicos competentes y constituir un fondo de reserva específico para responder a los gastos que se deriven de las obras previstas en el programa y ejecutar las obras de rehabilitación necesarias.
  • Entregar, a requerimiento de las administraciones, la documentación acreditativa de la elaboración, presentación del informe y aprobación del programa de rehabilitación y su cumplimiento.

El programa de rehabilitación:

Posteriormente a la recepción del Informe ITE, y cuando este recoja la existencia de deficiencias en el edificio, la Propiedad tiene que aprobar un Programa de Rehabilitación. El objetivo principal de este Programa es planificar las intervenciones necesarias de rehabilitación, conservación y posibles mejoras a realizar en el edificio, a partir de la información contenida en la IITE, las cuales contribuirán a incrementar los estándares de calidad en cuanto a seguridad, salubridad, accesibilidad y eficiencia energética.

El Programa de Rehabilitación tiene que proporcionar a la Propiedad una visión global de las necesidades de intervención en el edificio, su prioridad y los costes orientativos, hecho que le permitirá planificar las actuaciones y constituir un fondo de reserva específico para hacer frente a los gastos necesarios para la ejecución de las obras, que se podrán ejecutar por fases, priorizando la reparación de las deficiencias según su gravedad.

El Programa de Rehabilitación requiere la supervisión de profesionales técnicos.

El plazo máximo para aprobar el Programa depende de la gravedad de las deficiencias relacionadas en el Informe ITE:

  • Deficiencias Leves o importantes: 1 año
  • Deficiencias graves o muy graves: 6 meses

Hay que recordar que, para cada fase y en función del tipo de obra, la Propiedad tendrá que encargar a un técnico competente la redacción de un Proyecto o Documentación técnica específica, según se proceda.

Certificado de Aptitud: tipos de resoluciones, cuando se emite y en que casos es necesario

¿Qué tipo de resoluciones de certificados de aptitud existen? 

Tipo de deficiencias Tipo de resoluciones de certificado de aptitud Vigencia
Sin deficiencias Apto sin deficiencias  10 años
Con deficiencias leves Apto con deficiencias leves  10 años
Con deficiencias importantes Apto provisional con informes de verificación cada 2 años  6 años
Con deficiencias graves y/o muy graves y con medidas cautelares ejecutadas Apto cautelarmente con informes de verificación al menos una vez al año  3 años
Con deficiencias graves y/o muy graves y sin medidas cautelares ejecutadas Resolución denegatoria de la aptitud   – – –

El Certificado “Apto provisional” o “Apto cautelarmente” solo acredita que la Propiedad cumple el deber de conservación y rehabilitación cuando se hayan realizado las obras necesarias que hayan hecho desaparecer las deficiencias cualificadas como importantes, graves, muy graves.

El Informe de Verificación Técnica:

Cuando existan deficiencias importantes, graves o muy graves, la vigencia del Certificado de aptitud está condicionada a que un técnico efectúe unas inspecciones visuales periódicas en las que examine las deficiencias relacionadas en el Informe ITE y emita un Informe de Verificación  donde se haga constar el estado de estas deficiencias. En función del resultado de la inspección visual, el Certificado de aptitud mantendrá, o no, su vigencia.

¿Cuando se emite el certificado de aptitud?

Una vez presentado el informe de la inspección técnica del edificio (código de informe) junto con la solicitud de emisión del certificado de aptitud del edificio y se haya realizado la revisión administrativa del informe.

El certificado de aptitud se envía mediante una notificación electrónica para poder descargarlo en el “Área privada” de la web de la Generalitat. Si se ha escogido la notificación por correo postal se enviará por este medio aunque también se pondrá a disposición en el Área privada.

¿En qué casos es necesario disponer del certificado de aptitud?

Es obligatorio entregar el certificado de aptitud del edificio en los actos de transmisión de viviendas.

En los actos y contratos de transmisión de viviendas también se entregará a los adquirentes una copia del informe de inspección técnica en caso de que el edificio esté obligado a pasar la inspección.

La normativa reguladora es la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda .

Los propietarios que cumplen con el deber de conservación y rehabilitación del edificio, ¿cómo pueden acreditarlo?

Con el certificado de aptitud con la calificación de apto sin deficiencias o con deficiencias leves.

En otros supuestos, el certificado de aptitud sólo acredita que la propiedad cumple con el deber de conservación y rehabilitación cuando se hayan eliminado las deficiencias calificadas como muy graves, graves o importantes.

 

La calificación de las deficiencias

Muy graves:  Por su alcance y gravedad representan un riesgo inminente y generalizado para la estabilidad del edificio y la seguridad de las personas y bienes.

  • Requieren una intervención inmediata (desalojo del edificio o adopción otras medidas de carácter urgente y cautelar).
  • El informe tiene que indicar si las medidas cautelares relativas a la seguridad han sido ejecutadas y quien es el técnico responsable.
  • El informe tiene que indicar el plazo para enmendar las deficiencias.

Graves: Por su incidencia representan un riesgo inminente para la estabilidad o la seguridad de determinados elementos del edificio o graves problemas de salubridad que presupongan un riesgo para la seguridad de las personas o bienes.

  • Requieren una intervención inmediata (adopción de medidas cautelares).
  • El informe tiene que indicar si las medidas cautelares relativas a la seguridad han sido ejecutadas y quien es el técnico responsable.
  • El informe tiene que indicar el plazo para enmendar las deficiencias.

Importantes: En principio no representan un riesgo inminente pero afectan la salubridad y funcionalidad del edificio.

  • Hay que efectuar una intervención correctora.

Leves: Aquellas no incluidas en los apartados anteriores.

  • Hay que efectuar trabajos de mantenimiento preventivo o corrector para evitar su agravación.

En caso de que el técnico considere que los datos obtenidos en la inspección visual no son suficientes para evaluar las deficiencias detectadas, hace falta que la Propiedad efectúe las pruebas o diagnosis que el técnico valore como necesarias.

Cuando se detecten deficiencias que comporten riesgo para las personas, el técnico lo tiene que comunicar inmediatamente tanto a la Propiedad como el Ayuntamiento del municipio donde esté situado el edificio, mediante un modelo normalizado. Si se considera necesario adoptar medidas cautelares y urgentes de seguridad hará falta que el técnico lo indique en esta comunicación y que la Propiedad encargue la ejecución de estas medidas.

En el Informe ITE se define una calificación del estado general del edificio que, de forma automática, el programa informático oficial con el que se generan los informes ITE asigna como “desfavorable” cuando haya alguna deficiencia importante, grave o muy grave.

En caso de que se hayan detectado deficiencias, ¿qué documentación debe presentarse y en qué plazo?

En caso de que se hayan detectado deficiencias y así conste en el informe de inspección, la propiedad o la comunidad de propietarios deben aprobar un programa de rehabilitación con la supervisión de los técnicos de confianza que tengan.

La documentación para justificar la reparación puede ser, únicamente, otro informe de inspección técnica de edificios actualizado, según el Decreto 67/2015 .

El programa de rehabilitación debe tenerse realizado en el plazo de un año si las deficiencias son leves o importantes; en seis meses si las deficiencias son graves o muy graves.

El programa de rehabilitación:

Posteriormente a la recepción del Informe ITE, y cuando este recoja la existencia de deficiencias en el edificio, la Propiedad tiene que aprobar un Programa de Rehabilitación. El objetivo principal de este Programa es planificar las intervenciones necesarias de rehabilitación, conservación y posibles mejoras a realizar en el edificio, a partir de la información contenida en la IITE, las cuales contribuirán a incrementar los estándares de calidad en cuanto a seguridad, salubridad, accesibilidad y eficiencia energética.

El Programa de Rehabilitación tiene que proporcionar a la Propiedad una visión global de las necesidades de intervención en el edificio, su prioridad y los costes orientativos, hecho que le permitirá planificar las actuaciones y constituir un fondo de reserva específico para hacer frente a los gastos necesarios para la ejecución de las obras, que se podrán ejecutar por fases, priorizando la reparación de las deficiencias según su gravedad.

El Programa de Rehabilitación requiere la supervisión de profesionales técnicos.

El plazo máximo para aprobar el Programa depende de la gravedad de las deficiencias relacionadas en el Informe ITE:

  • Deficiencias Leves o importantes: 1 año
  • Deficiencias graves o muy graves: 6 meses

Hay que recordar que, para cada fase y en función del tipo de obra, la Propiedad tendrá que encargar a un técnico competente la redacción de un Proyecto o Documentación técnica específica, según se proceda.

La ITE en 4 pasos

1. Qué edificios tienen que pasar una ITE?

  • Edificios plurifamiliares de viviendas y determinados viviendas unifamiliares, todos ellos de más de 45 años de antigüedad.
  • Edificios o viviendas de los edificios que se quieran acoger a ayudas públicos para el fomento de la rehabilitación.

2. El Informe de Inspección Técnica.

El informe es emitido por un técnico  en base a la inspección visual realizada de los elementos comunes del edificio. Se elabora según un modelo normalizado y contiene la información siguiente:

  • Identificación del edificio y de su estado de conservación, indicando las deficiencias detectadas y su calificación, que puede ser “leve”, “importante”, “grave” o “muy grave”.
  • Recomendaciones para conseguir mejoras de accesibilidad, sostenibilidad y eficiencia energética en el edificio, así como indicaciones para su correcto mantenimiento y conservación.

3. El Certificado de Aptitud.

Una vez la Propiedad dispone del Informe ITE, tiene un plazo máximo de 4 meses para solicitar el Certificado de Aptitud a la Agencia de la Vivienda de Cataluña. La vigencia y el tipo de Certificado de Aptitud estará en función de la calificación de las deficiencias identificadas del informe.

Las deficiencias graves o muy graves identifican la existencia de riesgo inminente para las personas o bienes y, en consecuencia, hace falta que la Propiedad encargue la adopción de medidas cautelares y urgentes de seguridad con carácter previo a la ejecución de las obras de reparación.

4. Obligaciones de la Propiedad

  • Encargar el Informe de inspección técnica a un técnico y facilitar el acceso a las viviendas y otras entidades del edificio para permitir la inspección de los elementos comunes.
  • Solicitar el Certificado de Aptitud a la Agencia de la Vivienda de Cataluña.
  • En caso de existencia de deficiencias cualificadas como “importantes”, “graves” o “muy graves”, encargar las Inspecciones de Verificación a un técnico en los plazos que indique el informe ITE.
  • Si el informe ITE compilación la existencia de deficiencias, encargar un Programa de Rehabilitación, aprobarlo y constituir una reserva económica específica para las obras de reparación.
  • Llevar a cabo las obras necesarias para enmendar las deficiencias y garantizar el buen estado de conservación y mantenimiento del edificio.
  • Constituir el Libro del Edificio a partir de la documentación generada por la Inspección Técnica.

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