Inspecció Tècnica d’Edificis (ITE)
La ITE en 4 passos:
1. Quins edificis han de passar una ITE?
- Edificis plurifamiliars d’habitatges i determinats habitatges unifamiliars, tots ells de més de 45 anys d’antiguitat.
- Edificis o habitatges dels edificis que es vulguin acollir a ajudes públics per al foment de la rehabilitació.
2. L’Informe d’Inspecció Tècnica.
L’informe és emès per un tècnic sobre la base de la inspecció visual realitzada dels elements comuns de l’edifici. S’elabora segons un model normalitzat i conté la informació següent:
- Identificació de l’edifici i del seu estat de conservació, indicant les deficiències detectades i la seva qualificació, que pot ser “lleu”, “important”, “greu” o “molt greu”.
- Recomanacions per a aconseguir millores d’accessibilitat, sostenibilitat i eficiència energètica en l’edifici, així com indicacions per al seu correcte manteniment i conservació.
3. El Certificat d’Aptitud.
Una vegada la Propietat disposa de l’Informe *ITE, té un termini màxim de 4 mesos per a sol·licitar el Certificat d’Aptitud a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya. La vigència i el tipus de Certificat d’Aptitud estarà en funció de la qualificació de les deficiències identificades de l’informe.
Les deficiències greus o molt greus identifiquen l’existència de risc imminent per a les persones o béns i, en conseqüència, fa falta que la Propietat encarregui l’adopció de mesures cautelars i urgents de seguretat amb caràcter previ a l’execució de les obres de reparació.
4. Obligacions de la Propietat
- Encarregar l’Informe d’inspecció tècnica a un tècnic i facilitar l’accés als habitatges i altres entitats de l’edifici per a permetre la inspecció dels elements comuns.
- Sol·licitar el Certificat d’Aptitud a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya.
- En cas d’existència de deficiències qualificades com a “importants”, “greus” o “molt greus”, encarregar les Inspeccions de Verificació a un tècnic en els terminis que indiqui l’informe ITE.
- Si l’informe ITE compilació l’existència de deficiències, encarregar un Programa de Rehabilitació, aprovar-lo i constituir una reserva econòmica específica per a les obres de reparació.
- Dur a terme les obres necessàries per a esmenar les deficiències i garantir el bon estat de conservació i manteniment de l’edifici.
- Constituir el Llibre de l’Edifici a partir de la documentació generada per la Inspecció Tècnica.
Preguntes freqüents
-
L’objectiu principal és fomentar la cultura del manteniment dels edificis d’habitatges i facilitar a la seva Propietat el coneixement de l’estat en què es troben, així com de les possibilitats de millora, perquè pugui programar les actuacions i acordar l’aportació dels fons necessaris per a la rehabilitació, conservació i adequació dels habitatges als requeriments que regula la normativa vigent.
La inspecció tècnica dels edificis d’habitatges (ITE) és una inspecció visual de l’edifici realitzada per un tècnic competent que té per objecte determinar el seu estat en el moment de la inspecció i orientar als propietaris en les actuacions a realitzar per a complir el deure de conservació i manteniment. En cap cas té per objecte detectar vicis ocults.
Procediment:
1. Inspecció tècnica visual dels elements comuns de l’edifici que fa un tècnic competent sota l’encàrrec de la Propietat.
2. Redacció de l’Informe de la Inspecció Tècnica de l’Edifici (*IITE) per part del mateix tècnic.
3. Emissió del Certificat d’Aptitud (CA) per part de l’Administració.
4. En funció del tipus de deficiències de l’informe *IITE: la redacció d’Informes de Verificació per part d’un tècnic que acreditin que el Certificat d’aptitud manté la seva vigència.
5. Si l’edifici té deficiències: elaboració d’un Programa de Rehabilitació per a la seva reparació, supervisat per un tècnic.
6. Formalització del llibre de l’edifici per part de la Propietat.
-
Els edificis amb ús d’habitatge, sempre que es compleixi qualsevol dels supòsits següents:
- Tots els edificis on hi hagi ús d’habitatge s’han de sotmetre a inspecció tècnica abans dels 45 anys d’antiguitat.
- Si ho determinen programes o ordenances locals que han de respectar, com a mínim, el que estableix la normativa vigent.
- Si l’edifici o els habitatges de l’edifici s’han d’acollir a programes públics d’ajuts per al foment de la rehabilitació.
Estan exempts de passar la ITE els edificis per als quals s’hagi iniciat l’expedient de declaració de ruïna.
Els edificis d’habitatges unifamiliars que disposin de cèdula d’habitabilitat vigent en el moment d’assolir el termini d’antiguitat de 45 anys no tenen l’obligació de presentar l’informe de la inspecció tècnica de l’edifici fins a la data que caduqui la cèdula.
En el cas d’edificis que duguin a terme rehabilitacions integrals, i disposin de llicència de primera ocupació el termini d’antiguitat de 45 anys de l’obligació de passar la inspecció tècnica s’inicia a partir de la data de finalització de les obres de rehabilitació integral que fixi el certificat final d’obra i habitabilitat.
-
Es determina d’acord amb l’any de construcció que consta en el cadastre. Només introduint l’adreça de l’edifici, es pot obtenir la informació a través de la web del cadastre. En cas que no consti, es pot acreditar l’antiguitat per altres mitjans admesos en dret. (El certificat de final d’obra o certificat de primera ocupació és el document més habitual que es poden aconseguir en els arxius municipals per a certificar la data de construcció).
-
L’obligació de sotmetre als edificis d’habitatges a la inspecció tècnica correspon als propietaris; en el cas d’edificis en règim de propietat horitzontal, en la comunitat de propietaris. Realitzar la ITE és una obligació legal per a aquells edificis de més de 45 anys.
Les persones propietàries i els ocupants han de facilitar l’accés als habitatges i altres entitats en el moment de la inspecció, amb la finalitat de possibilitar la inspecció de l’edifici.
El cost econòmic derivat de la inspecció tècnica és a càrrec dels propietaris de l’edifici. En cas que els propietaris no puguin assumir-ho, les administracions públiques poden subvencionar el cost de la ITE si demanen ajudes per a finançar les obres de rehabilitació corresponents i els són atorgades. La falta de recursos no eximeix a la propietat de l’obligació de fer la ITE.
-
La Inspecció tècnica dels edificis d’habitatges té per objecte determinar l’estat de l’edifici en el moment de la inspecció i, en base a aquesta, orientar a la Propietat sobre les actuacions a realitzar per complir el deure de conservació, manteniment, rehabilitació i possibles millores. En cap cas té per objecte detectar vicis ocults.
La inspecció és visual i dels elements comuns, tot i que per inspeccionar-los s’hagi d’accedir a zones d’ús privatiu. En aquest sentit, la Propietat té l’obligació de facilitar l’accés als habitatges i altres entitats de l’edifici.
L’informe de la inspecció tècnica (IITE)
L’Informe de la inspecció tècnica s’elabora d’acord a un model i contingut normalitzat, elaborat per l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, i conté la següent informació.
Identificació i estat de conservació de l’edifici:
- Identificació de l’edifici: descripció, croquis i fotografies.
- Identificació del tècnic redactor.
- Característiques generals de l’edifici: descripció de l’envolupant (façanes, mitgeres, cobertes, patis, etc.) i descripció normalitzada dels sistemes constructius i les instal·lacions de l’edifici.
- Estat de conservació de l’edifici: apreciació i qualificació de les deficiències detectades.
Recomanacions de millores:
- Per a un correcte manteniment i conservació: informació sobre les accions que cal dur a terme per a un manteniment adequat de l’edifici, inclosa la seva periodicitat.
- Per a la millora de la sostenibilitat i l’ecoeficiència: possibles actuacions de millora de l’envolvent de l’edifici per reduir la seva demanda energètica (millora de l’aïllament tèrmic de façanes, cobertes o patis, substitució de finestres, etc.), propostes de millora de les instal·lacions comunitàries per augmentar la seva eficiència, etc.
- Per a les condicions bàsiques d’accessibilitat: recomanació d’intervencions tècnicament viables que permetin assolir la millor adequació possible de l’edifici a les condicions bàsiques d’accessibilitat universal i no-discriminació de les persones amb discapacitat (eliminació de desnivells, col·locació d’ascensors, etc.).
Quines obligacions té la propietat un cop rebut l’informe?
- Presentar directament, o mitjançant un/a representant autoritzat, l’informe de la inspecció tècnica davant de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya a fi de sol·licitar el certificat d’aptitud corresponent, en un termini màxim de quatre mesos a partir de la data de tancament de l’informe tècnic. En cas que no es presenti l’informe d’inspecció tècnica dins d’aquest termini, l’Agència de l’Habitatge emetrà una resolució d’inadmissió de la sol·licitud del certificat d’aptitud perquè hauran transcorregut més de quatre mesos des de la data de tancament de l’informe.
- Executar de manera immediata i urgent l’adopció de les possibles mesures cautelars requerides en l’informe en el supòsit que aquestes no s’hagin executat anteriorment.
- Aprovar un programa de rehabilitació quan s’hagin detectat deficiències que requereixin la supervisió per part de professionals tècnics competents i constituir un fons de reserva específic per respondre a les despeses que es derivin de les obres previstes en el programa i executar les obres de rehabilitació necessàries.
- Lliurar, a requeriment de les administracions, la documentació acreditativa de l’elaboració, la presentació de l’informe i l’aprovació del programa de rehabilitació i el seu compliment.
El programa de rehabilitació:
Posteriorment a la recepció de l’Informe ITE, i quan aquest reculli l’existència de deficiències en l’edifici, la Propietat ha d’aprovar un Programa de Rehabilitació. L’objectiu principal d’aquest Programa és planificar les intervencions necessàries de rehabilitació, conservació i possibles millores a realitzar en l’edifici, a partir de la informació continguda en l’IITE, les quals contribuiran a incrementar els estàndars de qualitat quant a seguretat, salubritat, accessibilitat i eficiència energètica.
El Programa de Rehabilitació ha de proporcionar a la Propietat una visió global de les necessitats d’intervenció en l’edifici, la seva prioritat i els costos orientatius, fet que li permetrà planificar les actuacions i constituir un fons de reserva específic per fer front a les despeses necessàries per a l’execució de les obres, que es podran executar per fases, tot prioritzant la reparació de les deficiències segons la seva gravetat.
El Programa de Rehabilitació requereix la supervisió de professionals tècnics.
El termini màxim per aprovar el Programa depèn de la gravetat de les deficiències relacionades en l’Informe ITE.
- Deficiències LLeus o Importants: 1 any
- Deficiències greus o mlts greus: 6 mesos
Cal recordar que, per a cada fase i en funció del tipus d’obra, la Propietat haurà d’encarregar a un tècnic competent la redacció d’un Projecte o Documentació tècnica específica, segons s’escaigui.
-
Quin tipus de resolucions de certificats d’aptitud existeixen?
Segons les deficiències que constin a l’informe, es pot trobar la següent resolució:
Tipus de deficiències Tipus de resolucions de certificat d’aptitud Vigència Sense deficiències Apte sense deficiències 10 anys Amb deficiències lleus Apte amb deficiències lleus 10 anys Amb deficiències importants Apte provisional amb informes de verificació cada 2 anys 6 any Amb deficiències greus i/o molt greus i amb mesures cautelars degudament executades Apte cautelarment amb informes de verificació com a mínim un cop l’any 3 anys Amb deficiències greus i/o molt greus i sense mesures cautelars degudament executades Resolució denegatòria de l’aptitud – – – El Certificat “Apte provisional” o “Apte cautelarment” només acredita que la Propietat compleix el deure de conservació i rehabilitació quan s’hagin realitzat les obres necessàries que hagin fet desaparèixer les deficiències qualificades com a importants, greus, molt greus.
L’Informe de Verificació Tècnica:
Quan existeixin deficiències importants, greus o molt greus, la vigència del Certificat d’aptitud està condicionada al fet que un tècnic efectuï unes inspeccions visuals periòdiques en les quals examini les deficiències relacionades en l’Informe *ITE i emeti un Informe de Verificació on es faci constar l’estat d’aquestes deficiències. En funció del resultat de la inspecció visual, el Certificat d’aptitud mantindrà, o no, la seva vigència.
Quan s’emet el certificat d’aptitud?
Una vegada presentat l’informe de la inspecció tècnica de l’edifici (codi d’informe) juntament amb la sol·licitud d’emissió del certificat d’aptitud de l’edifici i s’hagi realitzat la revisió administrativa de l’informe.
El certificat d’aptitud s’envia mitjançant una notificació electrònica per a poder descarregar-ho en la “Àrea privada” de la web de la Generalitat. Si s’ha triat la notificació per correu postal s’enviarà per aquest mitjà encara que també es posarà a disposició en l’Àrea privada.
En quins casos és necessari disposar del certificat d’aptitud?
És obligatori lliurar el certificat d’aptitud de l’edifici en els actes de transmissió d’habitatges.
En els actes i contractes de transmissió d’habitatges també es lliurarà als adquirents una còpia de l’informe d’inspecció tècnica en cas que l’edifici estigui obligat a passar la inspecció.
La normativa reguladora és la Llei 18/2007 del dret a l’habitatge .
Els propietaris que compleixen amb el deure de conservació i rehabilitació de l’edifici, com poden acreditar-lo?
Amb el certificat d’aptitud amb la qualificació d’apte sense deficiències o amb deficiències lleus.
En altres supòsits, el certificat d’aptitud només acredita que la propietat compleix amb el deure de conservació i rehabilitació quan s’hagin eliminat les deficiències qualificades com molt greus, greus o importants.
-
Molt greus
Pel seu abast i gravetat representen un risc imminent i generalitzat per a l’estabilitat de l’edifici i la seguretat de les persones i béns.
- Requereixen una intervenció immediata (desallotjament de l’edifici o adopció d’altres mesures de caràcter urgent i cautelar).
- L’informe ha d’indicar si les mesures cautelars relatives a la seguretat han estat executades i qui n’és el tècnic responsable.
- L’informe ha d’indicar el termini per esmenar les deficiències.
Greus
Per la seva incidència representen un risc imminent per a l’estabilitat o la seguretat de determinats elements de l’edifici o greus problemes de salubritat que pressuposin un risc per a la seguretat de les persones o béns.
- Requereixen una intervenció immediata (adopció de mesures cautelars).
- L’informe ha d’indicar si les mesures cautelars relatives a la seguretat han estat executades i qui n’és el tècnic responsable.
- L’informe ha d’indicar el termini per esmenar les deficiències.
Importants
En principi no representen un risc imminent però afecten la salubritat i funcionalitat de l’edifici.
- Cal efectuar una intervenció correctora.
Lleus
Aquelles no incloses en els apartats anteriors.
- Cal efectuar treballs de manteniment preventiu o corrector per evitar el seu agreujament.
En cas que el tècnic consideri que les dades obtingudes en la inspecció visual no són suficients per avaluar les deficiències detectades, cal que la Propietat efectuï les proves o diagnosis que el tècnic valori com a necessàries.
Quan es detectin deficiències que comportin risc per a les persones, el tècnic ho ha de comunicar immediatament tant a la Propietat com a l’Ajuntament del municipi on estigui situat l’edifici, mitjançant un model normalitzat. Si es considera necessari adoptar mesures cautelars i urgents de seguretat caldrà que el tècnic ho indiqui en aquesta comunicació i que la Propietat encarregui l’execució d’aquestes mesures.
A l’Informe ITE es defineix una qualificació de l’estat general de l’edifici que, de forma automàtica, el programa informàtic oficial amb el que es generen els informes ITE assigna com a “desfavorable” quan hi hagi alguna deficiència important, greu o molt greu.
-
En cas que s’hagin detectat deficiències i així consti en l’informe d’inspecció, la propietat o la comunitat de propietaris han d’aprovar un programa de rehabilitació amb la supervisió dels tècnics de confiança que tinguin.
La documentació per a justificar la reparació pot ser, únicament, un altre informe d’inspecció tècnica d’edificis actualitzat, segons el Decret 67/2015 .
El programa de rehabilitació ha de tenir-se realitzat en el termini d’un any si les deficiències són lleus o importants; en sis mesos si les deficiències són greus o molt greus.
El programa de rehabilitació:
Posteriorment a la recepció de l’Informe ITE, i quan aquest reculli l’existència de deficiències en l’edifici, la Propietat ha d’aprovar un Programa de Rehabilitació. L’objectiu principal d’aquest Programa és planificar les intervencions necessàries de rehabilitació, conservació i possibles millores a realitzar en l’edifici, a partir de la informació continguda en la *IITE, les quals contribuiran a incrementar els estàndards de qualitat quant a seguretat, salubritat, accessibilitat i eficiència energètica.
El Programa de Rehabilitació ha de proporcionar a la Propietat una visió global de les necessitats d’intervenció en l’edifici, la seva prioritat i els costos orientatius, fet que li permetrà planificar les actuacions i constituir un fons de reserva específic per a fer front a les despeses necessàries per a l’execució de les obres, que es podran executar per fases, prioritzant la reparació de les deficiències segons la seva gravetat.
El Programa de Rehabilitació requereix la supervisió de professionals tècnics.
El termini màxim per a aprovar el Programa depèn de la gravetat de les deficiències relacionades en l’Informe ITE:
- Deficiències Lleus o importants: 1 any
- Deficiències greus o molt greus: 6 mesos
Cal recordar que, per a cada fase i en funció del tipus d’obra, la Propietat haurà d’encarregar a un tècnic competent la redacció d’un Projecte o Documentació tècnica específica, segons es procedeixi.
-
1. Quins edificis han de passar una ITE?
- Edificis plurifamiliars d’habitatges i determinats habitatges unifamiliars, tots ells de més de 45 anys d’antiguitat.
- Edificis o habitatges dels edificis que es vulguin acollir a ajudes públics per al foment de la rehabilitació.
2. L’Informe d’Inspecció Tècnica.
L’informe és emès per un tècnic sobre la base de la inspecció visual realitzada dels elements comuns de l’edifici. S’elabora segons un model normalitzat i conté la informació següent:
- Identificació de l’edifici i del seu estat de conservació, indicant les deficiències detectades i la seva qualificació, que pot ser “lleu”, “important”, “greu” o “molt greu”.
- Recomanacions per a aconseguir millores d’accessibilitat, sostenibilitat i eficiència energètica en l’edifici, així com indicacions per al seu correcte manteniment i conservació.
3. El Certificat d’Aptitud.
Una vegada la Propietat disposa de l’Informe *ITE, té un termini màxim de 4 mesos per a sol·licitar el Certificat d’Aptitud a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya. La vigència i el tipus de Certificat d’Aptitud estarà en funció de la qualificació de les deficiències identificades de l’informe.
Les deficiències greus o molt greus identifiquen l’existència de risc imminent per a les persones o béns i, en conseqüència, fa falta que la Propietat encarregui l’adopció de mesures cautelars i urgents de seguretat amb caràcter previ a l’execució de les obres de reparació.
4. Obligacions de la Propietat
- Encarregar l’Informe d’inspecció tècnica a un tècnic i facilitar l’accés als habitatges i altres entitats de l’edifici per a permetre la inspecció dels elements comuns.
- Sol·licitar el Certificat d’Aptitud a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya.
- En cas d’existència de deficiències qualificades com a “importants”, “greus” o “molt greus”, encarregar les Inspeccions de Verificació a un tècnic en els terminis que indiqui l’informe ITE.
- Si l’informe ITE compilació l’existència de deficiències, encarregar un Programa de Rehabilitació, aprovar-lo i constituir una reserva econòmica específica per a les obres de reparació.
- Dur a terme les obres necessàries per a esmenar les deficiències i garantir el bon estat de conservació i manteniment de l’edifici.
- Constituir el Llibre de l’Edifici a partir de la documentació generada per la Inspecció Tècnica.
El teu edifici has de passar la ITE?
Contacta’ns per a més informació.