Rehabilitación de patios y fachadas interiores, vestíbulos y cajas de escaleras, instalaciones y mejoras de accesibilidad…el mantenimiento de las zonas comunes garantiza la conservación física y funcional del edificio. Sin él, envejece antes de tiempo; con él, se asegura su futuro. En REHABILITEM ofrecemos un servicio integral para comunidades de vecinos que necesiten rehabilitar, renovar o mantener en óptimas condiciones sus espacios comunes.
En REHABILITEM, ofrecemos un servicio integral para comunidades de vecinos que necesiten rehabilitar, renovar o mantener en óptimas condiciones sus espacios comunes:
Rehabilitación de patios interiores: Instalaciones, paramentos, estructuras, humos, claraboyas. Canalización y ordenamiento de bajantes, tubos de gas, electricidad y telecomunicaciones.
Reparación o sustitución de claraboyas y cubiertas: Claraboyas, lucernarios y sistemas para potenciar la ventilación y la luz en los lugares confinados y cerrados de los edificios.
Restauración de vestíbulos y cajas de escaleras: Pavimentos, cerrajería, estucos, frescos, ornamentos, revestimientos, accesibilidad.
Instalación de rampas y mejoras de accesibilidad: Eliminación de barreras arquitectónicas, adaptación de elementos comunes, adecuación la normativa vigente.
Actualización de instalaciones de agua, luz, gas, contadores, arquetas y colectores.
Pintura general de zonas comunes.
Se consideran trabajos de mantenimiento todas aquellas acciones encaminadas a la conservación física y funcional de un edificio a lo largo de su vida útil. La falta de un adecuado mantenimiento provoca el envejecimiento prematuro de los edificios. Por el contrario, un edificio bien mantenido es un edificio en forma, y solo un edificio en forma nos permite disfrutar de viviendas seguras y confortables.
Prevención antes que reparación: Revisar y mantener instalaciones evita averías costosas, humedades, desprendimientos o fallos eléctricos. Actuar a tiempo sale mucho más barato.
Normativa legal: La Ley de Propiedad Horizontal obliga a mantener el edificio en condiciones de seguridad, habitabilidad y accesibilidad.
Seguros y garantías: Un mal mantenimiento puede anular seguros y garantías existentes.
Confort y seguridad: Las averías y patologías por falta de mantenimiento reducen el confort y comprometen la seguridad y salubridad.
Ahorro económico: Una instalación moderna consume menos y mejora el rendimiento, mientras que una obsoleta gasta más y ofrece menos.
Adaptación e innovación: Los avances técnicos y cambios normativos hacen necesaria la actualización de materiales e instalaciones.
Conservación del edificio: Un edificio bien mantenido dura más, se ve mejor y transmite confianza. Las zonas comunes son la carta de presentación del inmueble.
Revalorización de la propiedad: Viviendas en edificios cuidados se venden mejor y más rápido. El mantenimiento repercute directamente en el valor del inmueble.
Convivencia y bienestar: Un entorno limpio, funcional y seguro mejora la convivencia y reduce los conflictos vecinales.
El objetivo principal es fomentar la cultura del mantenimiento de los edificios de viviendas y facilitar a su Propiedad el conocimiento del estado en que se encuentran, así como de las posibilidades de mejora, para que pueda programar las actuaciones y acordar la aportación de los fondos necesarios para la rehabilitación, conservación y adecuación de las viviendas a los requerimientos que regula la normativa vigente.
La inspección técnica de los edificios de viviendas (ITE) es una inspección visual del edificio realizada por un técnico competente que tiene por objeto determinar su estado en el momento de la inspección y orientar a los propietarios en las actuaciones a realizar para cumplir el deber de conservación y mantenimiento. En ningún caso tiene por objeto detectar vicios ocultos.
Procedimiento:
1. Inspección técnica visual de los elementos comunes del edificio que hace un técnico competente bajo el encargo de la Propiedad.
2. Redacción del Informe de la Inspección Técnica del Edificio (IITE) por parte del mismo técnico.
3. Emisión del Certificado de Aptitud (CA) por parte de la Administración.
4. En función del tipo de deficiencias del informe IITE: la redacción de Informes de Verificación por parte de un técnico que acrediten que el Certificado de aptitud mantiene su vigencia.
5. Si el edificio tiene deficiencias: elaboración de un Programa de Rehabilitación para su reparación, supervisado por un técnico.
6. Formalización del libro del edificio por parte de la Propiedad.
Los edificios con uso de vivienda, siempre que se cumpla cualquiera de los siguientes supuestos:
Están exentos de pasar la ITE los edificios para los que se haya iniciado el expediente de declaración de ruina .
Los edificios de viviendas unifamiliares que dispongan de cédula de habitabilidad vigente en el momento de alcanzar el plazo de antigüedad de 45 años no tendrán la obligación de presentar el informe de la inspección técnica del edificio hasta la fecha que caduque la cédula.
En el caso de edificios que lleven a cabo rehabilitaciones integrales, y dispongan de licencia de primera ocupación, el plazo de antigüedad de 45 años de la obligación de pasar la inspección técnica se inicia a partir de la fecha de finalización de las obras de rehabilitación integral que fije el certificado final de obra y habitabilidad.
Se determina de acuerdo con el año de construcción que consta en el catastro (solo se debe introducir la dirección del edificio en la web del catastro). En caso de que no conste, se puede acreditar la antigüedad por otros medios admitidos en derecho. (El certificado de final de obra o certificado de primera ocupación es el documento más habitual que se pueden conseguir en los archivos municipales para certificar la fecha de construcción).
Se determina de acuerdo con el año de construcción que consta en el catastro. Solo introduciendo la dirección del edificio, se puede obtener la información a través de la web del catastro. En caso de que no conste, se puede acreditar la antigüedad por otros medios admitidos en derecho. (El certificado de final de obra o certificado de primera ocupación es el documento más habitual que se pueden conseguir en los archivos municipales para certificar la fecha de construcción).
La obligación de someter a los edificios de viviendas a la inspección técnica corresponde a los propietarios; en el caso de edificios en régimen de propiedad horizontal, en la comunidad de propietarios. Realizar la ITE es una obligación legal para aquellos edificios de más de 45 años.
Las personas propietarias y los ocupantes deben facilitar el acceso a las viviendas y otras entidades en el momento de la inspección, con el fin de posibilitar la inspección del edificio.
El coste económico derivado de la inspección técnica corre a cargo de los propietarios del edificio. En caso de que los propietarios no puedan asumirlo, las administraciones públicas pueden subvencionar el coste de la ITE si piden ayudas para financiar las obras de rehabilitación correspondientes y les son otorgadas. La falta de recursos no exime a la propiedad de la obligación de hacer la ITE.
Es un documento normalizado, aprobado por la Agencia de la Vivienda de Cataluña que describe las características generales del edificio, en el que el técnico debe hacer constar su estado de conservación y describir y calificar las posibles deficiencias aparentes, constructivas o funcionales que pueden afectar a los elementos comunes del edificio, aunque se tenga que acceder por zonas.
Identificación y estado de conservación del edificio:
Recomendaciones de mejoras:
Posteriormente a la recepción del Informe ITE, y cuando este recoja la existencia de deficiencias en el edificio, la Propiedad tiene que aprobar un Programa de Rehabilitación. El objetivo principal de este Programa es planificar las intervenciones necesarias de rehabilitación, conservación y posibles mejoras a realizar en el edificio, a partir de la información contenida en la IITE, las cuales contribuirán a incrementar los estándares de calidad en cuanto a seguridad, salubridad, accesibilidad y eficiencia energética.
El Programa de Rehabilitación tiene que proporcionar a la Propiedad una visión global de las necesidades de intervención en el edificio, su prioridad y los costes orientativos, hecho que le permitirá planificar las actuaciones y constituir un fondo de reserva específico para hacer frente a los gastos necesarios para la ejecución de las obras, que se podrán ejecutar por fases, priorizando la reparación de las deficiencias según su gravedad.
El Programa de Rehabilitación requiere la supervisión de profesionales técnicos.
El plazo máximo para aprobar el Programa depende de la gravedad de las deficiencias relacionadas en el Informe ITE:
Hay que recordar que, para cada fase y en función del tipo de obra, la Propiedad tendrá que encargar a un técnico competente la redacción de un Proyecto o Documentación técnica específica, según se proceda.
| Tipo de deficiencias | Tipo de resoluciones de certificado de aptitud | Vigencia |
|---|---|---|
| Sin deficiencias | Apto sin deficiencias | 10 años |
| Con deficiencias leves | Apto con deficiencias leves | 10 años |
| Con deficiencias importantes | Apto provisional con informes de verificación cada 2 años | 6 años |
| Con deficiencias graves y/o muy graves y con medidas cautelares ejecutadas | Apto cautelarmente con informes de verificación al menos una vez al año | 3 años |
| Con deficiencias graves y/o muy graves y sin medidas cautelares ejecutadas | Resolución denegatoria de la aptitud | – – – |
El Certificado “Apto provisional” o “Apto cautelarmente” solo acredita que la Propiedad cumple el deber de conservación y rehabilitación cuando se hayan realizado las obras necesarias que hayan hecho desaparecer las deficiencias cualificadas como importantes, graves, muy graves.
Cuando existan deficiencias importantes, graves o muy graves, la vigencia del Certificado de aptitud está condicionada a que un técnico efectúe unas inspecciones visuales periódicas en las que examine las deficiencias relacionadas en el Informe ITE y emita un Informe de Verificación donde se haga constar el estado de estas deficiencias. En función del resultado de la inspección visual, el Certificado de aptitud mantendrá, o no, su vigencia.
Una vez presentado el informe de la inspección técnica del edificio (código de informe) junto con la solicitud de emisión del certificado de aptitud del edificio y se haya realizado la revisión administrativa del informe.
El certificado de aptitud se envía mediante una notificación electrónica para poder descargarlo en el “Área privada” de la web de la Generalitat. Si se ha escogido la notificación por correo postal se enviará por este medio aunque también se pondrá a disposición en el Área privada.
Es obligatorio entregar el certificado de aptitud del edificio en los actos de transmisión de viviendas.
En los actos y contratos de transmisión de viviendas también se entregará a los adquirentes una copia del informe de inspección técnica en caso de que el edificio esté obligado a pasar la inspección.
La normativa reguladora es la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda .
Con el certificado de aptitud con la calificación de apto sin deficiencias o con deficiencias leves.
En otros supuestos, el certificado de aptitud sólo acredita que la propiedad cumple con el deber de conservación y rehabilitación cuando se hayan eliminado las deficiencias calificadas como muy graves, graves o importantes.
Muy graves: Por su alcance y gravedad representan un riesgo inminente y generalizado para la estabilidad del edificio y la seguridad de las personas y bienes.
Graves: Por su incidencia representan un riesgo inminente para la estabilidad o la seguridad de determinados elementos del edificio o graves problemas de salubridad que presupongan un riesgo para la seguridad de las personas o bienes.
Importantes: En principio no representan un riesgo inminente pero afectan la salubridad y funcionalidad del edificio.
Leves: Aquellas no incluidas en los apartados anteriores.
En caso de que el técnico considere que los datos obtenidos en la inspección visual no son suficientes para evaluar las deficiencias detectadas, hace falta que la Propiedad efectúe las pruebas o diagnosis que el técnico valore como necesarias.
Cuando se detecten deficiencias que comporten riesgo para las personas, el técnico lo tiene que comunicar inmediatamente tanto a la Propiedad como el Ayuntamiento del municipio donde esté situado el edificio, mediante un modelo normalizado. Si se considera necesario adoptar medidas cautelares y urgentes de seguridad hará falta que el técnico lo indique en esta comunicación y que la Propiedad encargue la ejecución de estas medidas.
En el Informe ITE se define una calificación del estado general del edificio que, de forma automática, el programa informático oficial con el que se generan los informes ITE asigna como “desfavorable” cuando haya alguna deficiencia importante, grave o muy grave.
En caso de que se hayan detectado deficiencias y así conste en el informe de inspección, la propiedad o la comunidad de propietarios deben aprobar un programa de rehabilitación con la supervisión de los técnicos de confianza que tengan.
La documentación para justificar la reparación puede ser, únicamente, otro informe de inspección técnica de edificios actualizado, según el Decreto 67/2015 .
El programa de rehabilitación debe tenerse realizado en el plazo de un año si las deficiencias son leves o importantes; en seis meses si las deficiencias son graves o muy graves.
Posteriormente a la recepción del Informe ITE, y cuando este recoja la existencia de deficiencias en el edificio, la Propiedad tiene que aprobar un Programa de Rehabilitación. El objetivo principal de este Programa es planificar las intervenciones necesarias de rehabilitación, conservación y posibles mejoras a realizar en el edificio, a partir de la información contenida en la IITE, las cuales contribuirán a incrementar los estándares de calidad en cuanto a seguridad, salubridad, accesibilidad y eficiencia energética.
El Programa de Rehabilitación tiene que proporcionar a la Propiedad una visión global de las necesidades de intervención en el edificio, su prioridad y los costes orientativos, hecho que le permitirá planificar las actuaciones y constituir un fondo de reserva específico para hacer frente a los gastos necesarios para la ejecución de las obras, que se podrán ejecutar por fases, priorizando la reparación de las deficiencias según su gravedad.
El Programa de Rehabilitación requiere la supervisión de profesionales técnicos.
El plazo máximo para aprobar el Programa depende de la gravedad de las deficiencias relacionadas en el Informe ITE:
Hay que recordar que, para cada fase y en función del tipo de obra, la Propiedad tendrá que encargar a un técnico competente la redacción de un Proyecto o Documentación técnica específica, según se proceda.
El informe es emitido por un técnico en base a la inspección visual realizada de los elementos comunes del edificio. Se elabora según un modelo normalizado y contiene la información siguiente:
Una vez la Propiedad dispone del Informe ITE, tiene un plazo máximo de 4 meses para solicitar el Certificado de Aptitud a la Agencia de la Vivienda de Cataluña. La vigencia y el tipo de Certificado de Aptitud estará en función de la calificación de las deficiencias identificadas del informe.
Las deficiencias graves o muy graves identifican la existencia de riesgo inminente para las personas o bienes y, en consecuencia, hace falta que la Propiedad encargue la adopción de medidas cautelares y urgentes de seguridad con carácter previo a la ejecución de las obras de reparación.
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